北京土地市场退烧释放那些信号

楼市调控，还在继续。

2011上半年以来，中国房地产市场正在从各个层面开始显现调控的效果。而作为房地产市场的重要风向标——首都北京，正在经历土地市场的某种“退烧”阶段，这个信号透漏出哪些未来趋势？我们又该如何看待和解读这些信息？中国房地产市场针对会迎来“降价岁月”吗？

北京土地热潮退却？！

2010年，无论是全国土地市场还是北京土地市场都经历了一场盛宴，全国土地总价款高达2.7万亿元，而北京土地出让金也高达1641亿元，位居全国第一。随着住宅市场调控政策的传导效应，土地市场逐渐冷却并走向理性。在2011年将近半年的时间里，土地市场呈现三种明显现象。

现象1

“地王”不再流标频现

今年土地市场的表现和去年形成了强烈的反差。土地市场“辉煌”的一幕逐渐远去，随着土地热潮的退却，“地王”恐难再现。

今年开发商的热情显然和去年不能相提并论，土地低价成交甚至流标的现象频出。伟业我爱我家提供的数据显示，截至2011年6月21日，住宅地块的平均溢价率仅为13.87%，曾经成交价几倍于出让底价的情景很难再现。相反，今年的挂牌地块鲜有进入现场竞开眼角多少钱价阶段的，而招标出让地块频频流标。

4月20日，顺义区仁和镇梅沟营村(北侧)地块和南侧地块同时招标出让，但两宗地都因竞标企业不足3家而惨遭流标，之后，两宗地均变换了出让方式，以挂牌的方式再度入市。最终，两宗地都未进入现场竞价阶段，以网上的最高报价成交，折合楼面价均不足5000元/平方米。

和顺义地块遭遇同样命运的还有很多，业内人士认为，楼市调控的影响传导到土地市场并对土地市场的成交造成冲击。

现象2

住宅供应远郊区化

2011年已过半，但从目前统计数据来看，无论是供给还是需求，都呈现出不景气的局势。

从规划上来看，2011年土地供应并未萎缩，3月底北京公布的2011年度计划显示，全年供地总量为6500公顷，其中石家庄哪里治牛皮癣好住宅用地2550公顷，比2010年2500公顷增加2%。但是上半年的土地供应和成交情况显然和2010年不可同日而语。

据中原地产统计数据显示，截至6月21日，2011年北京出让土地的成交总额为313.46亿，相比去年同期下调了50.4%。而今年上半年的住宅出让金仅为120.3亿，同比下滑了75.4%。

事实上，住宅地块成交额大幅下降与土地供应的远郊区化密切相关。2011年供应的住宅用地郊区化的现象非常明显。据我爱我家的数据显示，在6月21日之前出让的18宗住宅用地中，位于城六区的只有丰台的3宗地，其他的均位于郊区。

业内人士认为，土地供应的远郊区化已经成为北京土地供应的趋势，而这也影响了北京楼市调控的结构。

现象3

保障房比重增大

2011年的土地市场还有一个特点就是保障房比例大增，基本上住宅地块都有要求配建一定比例的保障性住房，保障性住房占比过大在一定程度上也影响了开发商拿地热情。

按照3月底公布的2011年本市供地计划，全年计划供应2550公顷住宅用地中，保障性住房用地将达1330公顷，占到52%。

为了达到这一目标，北京出让的住宅用地中多有建设保障房的要求，如6月15日招标出让的通州于家务乡乡中心项目A地块和C地块，其中,A地块需配建不少于8000平方米的“公共租赁住房”，C地块需配建“公共租赁住房”不少于1.2万平方米。而让人更为意外的是，本是热点的房山长阳地块却因保障房要求过多而直接导致流标。

在房山长阳地块标书中，记者看到，该宗地建筑规模约15.7万平方米,要求配建不少于3.5万平方米限价商品房,销售限价7000元/平方米。繁杂的要求使得该宗地最终惨遭流标。对于上半年北京土地市场表现，我爱我家相关分析师表示，未来几个月，土地市场仍旧在低谷徘徊。（京华时报，记者 桂瑰）

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